Informacije o prosječnim cijenama
510,00
Tko radi i što obuhvaća procjena stana 🔧
Procjenu stana najčešće radi ovlašteni procjenitelj ili sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina, ovisno o tome treba li vam procjena za internu odluku (kupnja/prodaja) ili kao formalni dokument (npr. kredit, ostavina, razvrgnuće suvlasništva). U procjenu ulazi analiza tržišne vrijednosti kroz usporedbu s realiziranim cijenama i ponudama, pregled stanja stana i zgrade, te provjera ključne dokumentacije. U obzir se uzimaju lokacija, kat, orijentacija, tlocrt i iskoristivost, kvaliteta gradnje i opreme, održavanje, energetska učinkovitost, parkiranje/spremišta, kao i pravni status (etažiranje, upisi, tereti). Povezani pojmovi koji se prirodno vežu su procjena nekretnine, tržišna vrijednost i procjembeni elaborat.
Dobra procjena nije broj iz glave, nego obrazložena vrijednost koju možete braniti argumentima i dokumentima.
Povezano pretraživanje: procjena nekretnine, energetski certifikat stana, elaborat etažiranja
Kako izgleda procjena stana korak-po-korak 📐
Što dobivate ✅
- Procjenu tržišne vrijednosti stana s jasno navedenim pretpostavkama.
- Opis nekretnine (lokacija, zgrada, stan, opremljenost) i zatečeno stanje na dan pregleda.
- Usporednu analizu (komparative) i/ili prinosni pristup gdje ima smisla (najam, investicija).
- Zaključak i obrazloženje vrijednosti, uz popis korištene dokumentacije i ograničenja.
Proces obično kreće kratkim usklađivanjem cilja: je li procjena za kupnju/prodaju, pregovore, banku, podjelu imovine ili najam. Ovaj korak je važan jer određuje dubinu analize i format isporuke. Nakon toga se prikupljaju osnovne podloge: podatci iz vlasničkog lista, katastarski podaci gdje su relevantni, etažni elaborat ili međuvlasnički dokumenti (ako postoje), tlocrt i kvadratura (neto korisna površina), te informacije o zgradi (godina gradnje, obnova fasade/krova, lift, pričuva, zajedničke instalacije). Ako tlocrt nije pouzdan ili se stan mijenjao pregradnjama, procjenitelj će naglasiti razliku između upisane i stvarne situacije, jer to direktno utječe na vrijednost i rizik transakcije.
Slijedi izlazak na teren i pregled. Tu se ne gleda samo “je li lijepo”, nego što objektivno utječe na tržišnu vrijednost: raspored i funkcionalnost (prohodnost, broj soba, logika kuhinje i sanitarnog čvora), kvaliteta završnih radova, stanje instalacija, stolarija, podovi, tragovi vlage ili loše ventilacije, razina buke, orijentacija i prirodno osvjetljenje. Jednako je važan i kontekst zgrade: ulaz, stubište, eventualna oštećenja, parkiranje, spremišta, te mikro-lokacija (pristup, sadržaji, javni prijevoz). Procjena često uključuje i fotografije kao dokaz stanja te bilješke o uočenim nedostacima koji mogu tražiti ulaganja.
Nakon pregleda dolazi “srce” procjene: tržišna analiza. Najčešći je usporedni pristup (komparativna metoda), gdje se stan uspoređuje s usporedivim nekretninama u blizini, uz korekcije za kat, lift, orijentaciju, stanje, opremu, parkiranje i slično. Kod stanova koji se kupuju kao investicija (za najam), može se koristiti i prinosni pristup: procjenitelj razmatra realnu najamninu, očekivanu popunjenost i troškove, pa iz toga izvodi vrijednost. U oba slučaja ključ je transparentnost: dobra procjena objašnjava zašto je odabrala baš te usporedbe i kako je došla do zaključka.
Za klijenta je najkorisnije kad procjena osim vrijednosti ponudi i kontekst za odluke: koje stavke najviše nose vrijednost, gdje su realne točke za pregovor, koja ulaganja bi imala smisla (a koja su čisto kozmetika), te koje dokumente treba dovesti u red prije oglasa ili potpisa. Najčešći izazovi nastaju kad očekivanja krenu od emocije ili “susjed je prodao za…”. Procjena stana vraća razgovor na mjerljive kriterije i pomaže da cijena bude obranjiva i u pregovorima i u formalnim postupcima.
Na što paziti pri ugovaranju i planiranju ⚠️
Najčešća greška je miješanje informativne procjene i formalnog elaborata: prije ugovaranja jasno recite čemu procjena služi i tko će je koristiti. Druga greška je oslanjanje na oglasne cijene bez korekcija — tržište se mjeri realizacijom i usporedivošću, a ne željama prodavatelja. Treće, provjerite tko potpisuje procjenu i na temelju kojih podloga: ovlaštenje, iskustvo na lokalnom tržištu i metodologija su važniji od brzih obećanja. Četvrto, definirajte obuhvat: uključuje li procjena spremište, garažno mjesto, vrt/terasu, zajedničke dijelove, te kako se tretiraju adaptacije i oprema. I na kraju, budite realni s dokumentacijom — ako postoje odstupanja (kvadratura, pregrade, lođe), bolje je da budu jasno navedena i objašnjena nego “prešućena”, jer kasnije mogu srušiti povjerenje ili usporiti transakciju.
Brza kontrolna lista 📝
- Jeste li definirali svrhu procjene i format isporuke (informativno ili formalno)?
- Imate li ključne dokumente: vlasnički list, tlocrt/kvadraturu, etažiranje (ako postoji)?
- Je li jasno što sve ulazi u procjenu (garaža, spremište, terasa, oprema)?
- Postoje li odstupanja izvedenog stanja koja treba transparentno navesti?
Najtočnije procjene nastaju kad su podloge uredne i kad se usporedbe biraju po stvarnoj sličnosti, a ne samo po “istoj četvrti”.
Česta pitanja (FAQ) ❓
Ne uvijek. Banke često traže procjenu u određenom formatu i s potpisom ovlaštene osobe prema internim pravilima. Informativna procjena za kupnju/prodaju može biti jednostavnija, ali i dalje treba biti argumentirana.
Lokacija i mikro-lokacija su baza, ali odmah iza njih dolaze funkcionalnost tlocrta, stanje zgrade i održavanje, kat i lift, orijentacija i svjetlo te riješeno parkiranje/spremišta. Dokumentacijska urednost (etažiranje, kvadrature, tereti) snažno utječe na rizik i pregovaračku poziciju.
Može se napraviti okvirna, informativna procjena na temelju podataka i fotografija, ali to smanjuje pouzdanost jer se ne vidi stvarno stanje i detalji koji nose vrijednost. Za ozbiljne odluke i formalne potrebe teren je u pravilu standard.
Galerija
Je li vam ovo bilo korisno ?
Upitajte stručnjaka
Možda će vam zatrebati
Procjena stana
Procjena stana: tko sudjeluje, što dobivate i kako teče proces. Savjeti, kontrolna lista i FAQ za pregledne i vizualno jasne izvještaje o tržišnoj vrijednosti, stanju nekretnine, kvaliteti izvedbe i relevantnim dokumentima.
Pronađite izvođača za procjenu stana
